这几年，浦东金桥的商业很热闹。作为在此经营16年的老牌商业，金桥国际商业广场是一个很容易被低估、也很容易被高估的项目。

　　低估，是因为它不属于当下最具话题性的那类商业，不是非标，也没有鲜明的网红标签。高估，则源于市场有时将其多年来的稳定表现等同于竞争壁垒，仿佛只要经营足够勤勉，老牌项目便能天然穿越周期。

　　16年，对于任何商业项目而言都是一个极其严峻的折旧周期，建筑折旧和审美疲劳都是难以回避的客观规律。不过，金桥国际仍保持着商业的主动性和生命力，在主题场景、新店业态等方面持续更新，并非易事。国泰海通崇邦商业不动产公募REIT的招募说明书披露，在崇邦集团整体利润承压的背景下，金桥国际2024年营业收入达到3.15亿元人民币，是坪效最高的集团压箱石。

　　真正的变局，发生在当下。金桥国际和崇邦都处于十字路口。内有崇邦集团毛利连年下降、净利润亏损的资本压力，外有非标顶流EKA·天物与全域巨无霸TOD项目PRISMA新嘉中心的夹击。这种强敌环伺的局面，金桥国际究竟会逐渐掉队，还是在危机中进化？

　　金桥国际商业广场位于金桥路、张杨路口，距地铁六号线金桥路站约百米，与体量约5万平米的久金广场隔街相望。项目由11座商业楼宇组成，商业建筑面积约16.4万平方米，集中商业分布在1-8座，另一侧9-12座为裙楼商业。

　　把时间拨回到开业时的2009年。那时仍然是盒子商业如日中天的年代，尤其是万达、宝龙等高标准化商业的高速扩张期。金桥国际选择了一条不太一样的模式，11座商业通过连廊串联，退台设计、外摆空间、50%的绿化覆盖率，让“花园中的商场，商场中的花园”的口号落地。

　　这种开放式“街+场”的布局，在当时以封闭式大盒子为主导的市场，确实是具有迭代性和前瞻性的，也为金桥国际提供了漫长的生命缓冲期。

　　放在今天来看，建筑物业的折旧不可避免，早期高饱和度的外立面色彩已略显年代感；而多单体建筑导致了相对错综复杂的动线，在不同楼座间穿梭的寻路成本较高，也容易产生冷热不均的商业死角。但容纳市集与演出的中央广场和绿化景观，仍然构成了难得的“社区广场感”。

　　这是它的底牌，仅金桥金杨区域内，就有久金广场、LCM置汇旭辉广场、文峰广场乃至后来的EKA·天物，都在不同维度上持续分流，但金桥国际依然维持着较强的区域存在感。空间的先发优势是它在过去十几年中能够承受多次品牌更迭、主力店撤换而始终未伤筋动骨的原因之一，当然并不是全部。

　　新商业之家认为，金桥国际是一个有主动性的项目，甚至可以说，它比不少同龄商业体更愿意折腾，也更愿意试错。

　　主动性主要集中在公共空间和品牌引入两个方面。仅从2025年至2026年初的品牌调改名单来看，包括有DQ汉堡、Drunk Baker、pizzeria等餐饮品牌，以及超级名创优品全国首店、红太阳舞厅浦东首店、檐下花园等特色门店。

　　其中，红太阳舞厅是一个带有怀旧情结、同时具备现代舞美体验的社交空间，可以认为是务实的银发经济，能够填补商场工作日白天的时段。檐下花园则更像是一家时下流行的主理人业态，包括花园咖啡、植物寄养、文创、手作于一体。值得一提的是，这家3000平方米的SUPER MINISO超级名创优品是该店型的全国首店，就像前几年的盒马鲜生全国首店，都放在定位区域级家庭消费的金桥国际，有些让人惊讶了。

　　整体来看，近几年引入的新品牌涵盖了潮玩、密室、格斗、电竞、无人桌球等年轻业态，以及夜生活、主理人空间、银发社交、宠物经济等不同方向，尝试虽多，却标签略显杂乱。

　　或许，金桥国际正是尝试用高频次的首店试错，保持空间的新鲜感。从2017年原主力店易买得调改为盒马，这种“敢于试错”的基因就已经埋下。

　　2015年3月，作为主力店的易买得突然撤出，这一变化给金桥国际地下一层留下将近14000平方米的空间。随后金桥国际引入了盒马鲜生的全国首店，并且在周边改造了下沉式的阶梯广场“光谱66”，在当时是具有创新性的。此后，从Keep线下健身房到如今的檐下花园、超级名创，这种主动性和首店基因在崇邦集团项目中，确实算得上独一档的存在。

　　这一局部调改、逐区焕新的模式，在此后数年间被反复运用。2020年有7座的开心里主题区，事实上是为瑜伽、普拉提等女性健康业态重新命名；2022年则是2座4F的智荟潮流社交空间，在夜经济高热期，以KTV、夜宵火锅等主打延时营业的夜生活。还有2025年南广场的芳华生活、中央广场户外剧院和北广场宠物乐园等等，Safari非洲主题乐园也在去年完成升级。整体而言，尽管这种多点出击的调改略显发散，也未必皆准，但拒绝躺平的运营主动性，已是存量商业在有限的腾挪空间内难能可贵的了。

　　金桥国际的试错调改，其驱动力远不只是应对市场竞争，更关乎其母公司崇邦集团的生存现实。

　　根据崇邦商业不动产公募REIT的招募说明书数据披露，崇邦控股在过去三年正经历着一竞技股份有限公司一场前所未有的经营震荡。

　　从2022年到2024年，崇邦整体毛利率由57.18%逐年滑落至42.57%；租金收入也从9.6亿港元跌至7.8亿港元。更令人侧目的是净利润的表现，2022年尚有0.61亿港元盈利，2023年转为亏损6.00亿港元，至2024年扩大至36.90亿港元的亏损，而这一趋势在2025年前三季度并未止步。这种断崖式的业绩滑坡，暴露出其近年来扩张策略与财务杠杆之间的失衡，尤其是新项目未能如期释放利润，反而成为拖累整体的包袱。

　　在这个下坠的引力场中，金桥国际以17.85万平方米的体量贡献了超过3.15亿元的营收，成为体系内坪效之冠，与大宁国际构筑起抵御风险的最后防线，而这种依赖少数成熟项目的财务结构当然并不健康。

　　高坪效的另一面，往往是更为沉重的角色定位，也可能导致一种资源错配的悖论。当母公司整体资金链吃紧，且近年来推出的新项目尚未形成利润贡献、反而因前期投入而拉低整体表现时，金桥国际必须承担起业绩托底责任。这意味着，在面对区域新竞争时，金桥国际能够调动的集团资源可能是有限的。

　　那么，在不破坏商户稳定性和租金承受力的前提下，如何翻新经营十多年的建筑硬件？并且通过业态汰换，实现租金的稳步爬升？这无疑对运营端提出了更高的要求。

　　外部竞争环境的骤变进一步放大了这种内部压力。这种竞争已经是商业模式的代际差。老项目若是仅靠局部业态的缝缝补补和软性内容的叠加，难以抵御新锐竞品带来的强烈心理冲击。

　　首先是来自氛围感与情绪价值的降维打击，代表者是EKA·天物。这个距离金桥国际仅600米的项目，用一套完全不同的商业价值体系重新定义了非标商业。如果将金桥国际比作一个维护得当的“花园中的商场”，EKA·天物则是一座“生长中的艺术社区”。

　　金桥国际的街区逻辑是基于消费功能的合理排布，是标准化的舒适；而EKA·天物则依托上海航海仪器总厂的工业遗存，通过三十多栋形态各异的建筑，构建了一种极具视觉冲击力的非标语境。从KODAK、drivepro到蜀府宴、自然造物，这里引入的品牌带有极强的主理人色彩和文化标签。

　　当然，即便是面对EKA·天物这样的非标新贵，金桥国际在业态丰富度、地铁便利性以及商业容量上的优势依然明显。

　　但是，即将入市的PRISMA新嘉中心，则是规模化的饱和式超越，可能直接动摇其家庭客群基本盘。PRISMA新嘉中心商业体量36万方，是金桥国际商业面积的两倍，依托6号线号线巨峰路站，它具备更强的交通枢纽效能。

　　从目前披露的品牌来看，新嘉中心首店及全新店型占比达78%，Olé精品超市、MUJI无印良品、全明星滑冰俱乐部、寰映影城IMAX等一系列高规格主力店的集结，覆盖了区域家庭消费的所有需求。值得一提的是，新嘉中心也有一家SUPER MINISO，在这个距离内不知是否会影响金桥国际的SUPER MINISO。

　　尤其值得注意的是金桥国际长达16年未能解决的影院缺失问题，这源于早期建筑的层高制约，如今在新嘉中心的寰映影城面前，这个短板也被放大。

　　当消费者可以在一座商场内完成从溜冰、攀岩到IMAX观影，再到滨水餐厅晚餐的全流程时，就将直接成为金桥国际一个更高标准的一站式替代方案。况且，两个项目相距仅有3公里，在驾车出行为主流的浦东家庭消费中，这个距离就意味着直面竞争。

　　目前的金桥国际正处于这样一种尴尬境地。论户外空间的松弛感与艺术调性，它敌不过将建筑艺术与展览玩到极致的EKA·天物，后者的辐射力已经不仅限于区域，而是面向全上海的文旅地标。而在“大而全家庭中心”赛道上，论业态的丰富度、家庭客群的强力吸附以及动线的完整性，它又无法抗衡两倍体量、主力店配置拉满的新嘉中心。过去，金桥国际既有街区感、又具全业态的双长板，在两端都遇到了更强的竞品。

　　所以，金桥国际现在的压力是多重的。对外，它面临赛道分流。对内，它背负成熟资产的经营责任。它必须继续稳，还要继续新。这种双重要求，是16岁的金桥国际最真实的处境。

　　一直去金桥国际，昨天去金桥国际的桂满陇吃饭，接近三小时停车费36元，后来用消费积分换取免收停车费。但客服中心比较难找，在2座的B1层一个拐角处，找了好久[捂脸]

　　给个建议，不要又要租金又要停车费，否则竹篮打水。旁边的文峰和天物停车友好很多。老百姓吃饭看电影花钱远远大于停车费，但花得甘心。要人流，就好好考量。

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